Ипотечное страхование в России

Как известно, с 25.10.2014 действует новая редакция Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Федеральный закон от 23.06.2014 N 169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в которой были существенно дополнены условия ипотечного страхования. А последнее состоит в страховании ответственности заемщиков и финансового риска кредитора по обязательствам. Значительные изменения внесены в ст. ст. 31 и 61, в последнем случае введена новация в правила "обнуления" долга.

Ипотечное страхование дополняет уже ставшее привычным для ипотечных кредиторов страхование жизни заемщика, предмета залога и прав собственности на залог, составляющее в своей совокупности единый комплекс. Оно защищает ипотечных кредиторов и инвесторов от убытков, причиняемых при невыполнении заемщиком своих обязательств, когда и если ликвидационная стоимость залога, обеспечивающего ипотечный кредит, недостаточна для полного покрытия задолженности заемщика. Но социально-экономический смысл введения в действовавшую с 2005 г. норму Закона о страховании ответственности заемщика ипотечного кредита поправок заключается не только в повышении надежности страховой защиты ипотечных кредиторов, но и в формировании условий для повышения доступности ипотечных кредитов для населения. Поправки в ст. 31 должны привести к снижению первоначального взноса на ипотечную квартиру, так как договор добровольного ипотечного страхования в новой редакции существенно снижает кредитный риск. С точки зрения управления кредитным риском страховая защита служит замещением части первоначального взноса.

В соответствии с современными нормами ипотечного законодательства страхование ответственности заемщика может осуществляться не только по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, но и по договору займа, обеспечением которого является залог недвижимости, что несколько расширяет круг страхователей. Новые законодательные меры существенно упрощают страхование ответственности ипотечного заемщика благодаря четкому признанию возможности заключения договора страхования на случай неисполнения заемщиком обязательств по возврату не только основной суммы долга, но и причитающихся кредитору по договору ипотеки процентов за пользование кредитными или заемными денежными средствами. В то же время страхованием не покрываются неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Теперь в Законе "Об ипотеке" уточняется страховой случай при страховании ответственности заемщика. Таковым считается неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или частично, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме. Важно отметить, что неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного кредитором по иным основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (например, ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72), не влечет наступление страхового случая по страхованию ответственности заемщика в соответствии со ст. 31 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Для методолога страховой организации важно, что новыми нормами права установлены границы страховой суммы при страховании ответственности ипотечного заемщика: минимальная страховая сумма - 10% от суммы основного долга; максимальная страховая сумма - 50% от суммы основного долга. При этом минимальная страховая сумма установлена в целях как надлежащей защиты интересов заемщиков, так и предотвращения псевдострахования. Максимальная же страховая сумма призвана рационально распределить риски между кредиторами и страховыми организациями таким образом, чтобы первые несли ответственность за непредвиденные риски, которые могут возникнуть в случае проведения некачественного андеррайтинга или обслуживания кредитов. Такая постановка вопроса принуждает кредитора заниматься тщательной селекцией рисков, а риски, передаваемые на страхование, становится возможным оценить при помощи актуарных расчетов.

Договор страхования ответственности заемщика заключается на весь срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо до достижения суммой обеспеченного ипотекой остатка обязательства размера 70% от стоимости заложенного имущества. Установление минимального срока страхования должно воспрепятствовать заключению договоров страхования на меньший срок, единственная цель которых - дать возможность заемщику исполнить требования ст. 61 Закона "Об ипотеке". При этом, если договор страхования ответственности заемщика заключается на весь срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, страхователь в случае погашения более чем 30% от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга и на пересмотр размера страховой премии при условии, что не было просрочек внесения страховых платежей более чем на тридцать дней. При прекращении договора страхования в связи с погашением суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству до истечения срока его действия возможен возврат части страховой премии за неиспользованный период страхования.

В новой редакции ст. 31 Закона "Об ипотеке" сохранены существенные условия договора ипотечного страхования, которые отличают его от большинства иных договоров страхования:

• законодательно предусмотрена смена выгодоприобретателя при смене кредитора без необходимости составления дополнительных соглашений к договору страхования;
• страховая премия по договору страхования ответственности ипотечного заемщика уплачивается единовременно;
• при отказе страхователя от договора ипотечного страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Нормы по смене выгодоприобретателя основаны на учете особенностей кредитного риска при ипотечном кредитовании, когда имеется возможность его неоднократного перехода к новому залогодержателю, особенно в рамках рефинансирования закладных и последующей секьюритизации активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Для обеспечения непрерывности страховой защиты залогодержателя и сохранения неизменными условий заемного обязательства необходимо, чтобы договор страхования следовал за кредитным риском. В связи с этим в Законе предусмотрена смена страхователя при смене залогодержателя без необходимости составления дополнительных соглашений к договору страхования при передаче кредитором-залогодержателем своих прав по обеспеченному ипотекой обязательству или при передаче прав на закладную.

Существенным совершенствованием правовых норм является введение Законом "Об ипотеке" регулирования страхования финансового риска кредитора. Заметим, что в страховом праве страхование финансовых рисков было выделено в отдельный вид страхования для целей лицензирования, а ранее в этих целях присутствовало в Приказе Федеральной службы России по надзору за страховой деятельностью от 19.05.1994 N 02-02/08 "Об утверждении новой редакции "Условий лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации". Современным Законом "Об ипотеке" определено, что под страхованием финансового риска кредитора понимается страхование от риска возникновения убытков в связи с недостаточностью стоимости залога для полного погашения требований кредитора по обеспеченному залогом обязательству. Страхователем и выгодоприобретателем по договору страхования финансового риска кредитора является кредитор-залогодержатель.

Страховым случаем по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме в случае обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим лицом суммы долга полностью или частично (о чем говорилось выше).

На законодательном уровне зафиксирован приоритет договора страхования ответственности заемщика при наличии одновременно и договора страхования ответственности заемщика, и договора страхования финансового риска кредитора. При наличии одновременно двух указанных договоров страхования при наступлении страхового случая сначала осуществляется выплата по договору страхования ответственности заемщика, а если страховой выплаты оказалось недостаточно для полного погашения требований кредитора - в оставшейся сумме производится выплата по договору страхования финансового риска кредитора. В этой связи в Законе установлена обязанность страхователя по договору страхования финансовых рисков кредитора уведомлять страховщика о наличии договора страхования ответственности заемщика. В свою очередь, у кредитора-залогодержателя есть право запрашивать у заемщиков информацию о наличии договора страхования ответственности заемщиков. Таким образом законодатель предоставил кредитору возможность усиливать имеющуюся страховую защиту, обычно сформированную в момент выдачи кредита, за счет страхования финансового риска кредитора. Определенная в Законе последовательность ("страховой сэндвич") призвана повысить эффективность сделок секьюритизации, снизив стоимость страхования в момент формирования ипотечного покрытия.

Минимальная страховая сумма по договору страхования финансового риска кредитора установлена в размере 10% от суммы основного долга. Максимальный размер страховой суммы Законом не ограничен, в том числе и с целью использования данного вида страхования в сделках секьюритизации, где требуется защита интересов кредитора вплоть до 100% от суммы основного долга.

Общим для страхования финансовых рисков кредитора и для страхования ответственности заемщика является состав страхового покрытия и срок, на который заключается договор страхования.

При отказе кредитора от договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховая премия возврату не подлежит. Возврат части страховой премии за неиспользованный период страхования возможен только при прекращении договора страхования после погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству до истечения срока его действия.

Закон "Об ипотеке" (п. 5 ст. 61) устанавливает новые правила прекращения обязательств заемщика перед кредитором ("обнуление долга") в случае, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, оказалось недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

Обязательства заемщика перед кредитором прекращаются при совокупном наступлении следующих условий:

• заемщиком является физическое лицо;
• кредит/заем предоставлен для приобретения жилого помещения;
• залог реализован либо оставлен за собой залогодержателем, но вырученных от его реализации средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета залога недостаточно для полного погашения требований кредитора;
• кредитором-залогодержателем получена страховая выплата по договору страхования ответственности заемщика и (или) договору страхования финансового риска кредитора.

При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Новые правила "обнуления долга" применяются к кредитным договорам/договорам займа:

а) заключенным после вступления новой редакции Закона в силу;

б) заключенным до вступления новой редакции Закона в силу, если по таким кредитным договорам/договорам займа на дату вступления новой редакции Закона в силу заключен договор страхования.

По названным договорам, заключенным до вступления поправок в силу, по которым на дату вступления поправок в силу не заключен договор страхования ответственности заемщика, будут применяться действовавшие до вступления в силу новой редакции Закона правила "обнуления долга", предусматривающие возможность "обнуления долга" при оставлении залогодержателем залога за собой.

Следует отметить, что заемщик как слабая сторона по договору защищен от необходимости выбора размера страховой суммы - его обязательства перед кредитором прекращаются в любом случае и в любом размере после страховой выплаты.

Авторы:

А.А.Цыганов
Зав. Кафедрой "Страховое дело" Финансовый университет при Правительстве РФ, доктор экономических наук, профессор

А.Д.Языков
Доцент кафедры "Ипотечное жилищное кредитование и страхование" Финансовый университет, кандидат экономических наук

Декабрь 2014 г.