Договоры страхования и поручительства подлежат регистрации

С 1 января 2014 года в законодательство о долевом строительстве были внесены изменения в отношении мер, обеспечивающих обязательства застройщика. Каков порядок их применения на практике?

Меры обеспечения

Росреестр разъяснил порядок применения дополнительных мер обеспечения обязательств застройщика, ведущего строительство по договорам долевого участия, в письме от 14 февраля 2014 г. № 14-исх/01657-ГЕ/14.
Напомним: исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства (по всем договорам, заключенным для сооружения многоквартирного дома или иного объекта недвижимости) наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1. поручительством банка;
2. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ внесены Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ.
Ранее страхование как способ обеспечения обязательств застройщика отсутствовало.

Поручительство

Обеспечение обязательств застройщика по договору поручительства банка по-прежнему регулирует пункт 1 статьи 15.1 закона № 214-ФЗ. Но он дополнен требованиями к банку, а также к застройщику.

Банк должен иметь соответствующую лицензию, осуществлять деятельность не менее пяти лет, располагать необходимыми средствами (например, размер уставного капитала должен составлять не менее 200 000 000 руб., величина собственного капитала – не менее 1 000 000 000 руб.) и т. д.

Застройщик, если он выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, должен довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.

Страхование гражданской ответственности

Если же застройщик выбрал страхование, то он обязан до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет застраховать гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения дольщику. При этом договор страхования будет считаться заключенным только со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен действовать до срока передачи застройщиком жилого помещения участнику, предусмотренного таким договором (п. 2, 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).

Госрегистрация договоров

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, вместе с документами, необходимыми для регистрации такого договора, застройщик представляет один из следующих документов (в зависимости от выбранного способа обеспечения своих обязательств):

• договор страхования;
• договор поручительства.

Такое требование содержит подпункт 4 пункта 1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как застройщику применять эти нормы в переходный период? То есть в ситуации, когда первый договор участия в долевом строительстве составлен и подписан сторонами до 1 января 2014 года, но подан на госрегистрацию уже после указанной даты.

Давайте разбираться.

Действие положений статьи 25.1 закона № 122-ФЗ, статей 15.1, 15.2 закона № 214-ФЗ (в редакции закона № 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков, если регистрация первого договора долевого участия осуществляется после вступления в силу рассматриваемых изменений. То есть после 1 января 2014 года (п. 3 ст. 7 закона № 294-ФЗ).

Иначе говоря, чиновники считают, что в этом случае нужно представить на регистрацию в том числе и договор страхования или поручительства (договор поручительства при регистрации договора долевого участия требовалось предъявлять и ранее).

Данный вывод сделан на основании положений Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422, п. 3 ст. 433) и закона № 214-ФЗ (п. 3 ст. 4).

Согласно указанным нормам, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, отличающиеся от тех, которые действовали при его заключении, условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что действие этого закона (новых правил) распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом непредставление после 1 января 2014 года на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве, договора страхования или поручительства является основанием для отказа в госрегистрации.

Следует учесть и еще один нюанс.

На госрегистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома или иного объекта недвижимости застройщик после 1 января 2014 года обязан подавать договор страхования также и в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (абз. 10 п. 2 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ).

Июнь 2014 г.